Die fünf häufigsten Fallstricke beim Privatverkauf

Ein Privatverkauf ist machbar: Das Inserat ist schnell online, die Portale stehen jedem offen. Bei fünf Punkten kann dabei Geld oder Zeit verloren gehen. Alle fünf lassen sich vor dem ersten Inserat klären.

01Falscher Angebotspreis

Private Anbieter setzen den Preis im Schnitt höher an als Makler. Immowelt hat dafür die Inserate auf dem eigenen Portal von April 2022 bis Juli 2025 ausgewertet: Eigentumswohnungen von privat waren je Quadratmeter 9,1 Prozent teurer inseriert als Wohnungen, die ein Makler anbot. Bei Häusern waren es 7,3 Prozent.

Was ein zu hoher Einstieg kostet, zeigt eine Auswertung der Kreissparkasse Köln: Lag der Angebotspreis 20 Prozent über dem Marktwert, dauerte der Verkauf 379 statt 63 Tage, und der Erlös lag bei 85 Prozent des Marktwerts. Die Zahlen im Einzelnen stehen im Beitrag Privatverkäufer setzen ihre Immobilie bis zu 9 Prozent teurer an als Makler. Der umgekehrte Fehler ist schwerer zu erkennen: Wer zu niedrig ansetzt, verkauft schnell und hat keinen Vergleich, was möglich gewesen wäre.

So lösen wir das Wir bewerten nach einer Begehung vor Ort und auf Basis aktueller Vergleichsverkäufe in Ihrer Mikrolage.

02Unprofessionelle Präsentation

In der Ergebnisliste eines Portals sehen Kaufinteressenten ein Foto, den Preis und die Eckdaten. Auf dieser Grundlage klicken sie oder scrollen weiter. Handyfotos im Gegenlicht, fehlende Grundrisse und ein Exposé-Text in Stichpunkten senken die Zahl der Anfragen. Mit weniger Anfragen sinkt der Spielraum in der Verhandlung.

Leere Räume sind ein eigenes Problem. Auf Fotos wirken sie kalt, und Interessenten fällt es schwer, sich die Nutzung vorzustellen.

So lösen wir das Professionelle Aufnahmen, virtuelles Home Staging für leere Räume, ein 3D-Rundgang und ein ausformuliertes Exposé sind bei uns im Honorar enthalten. Wie das Staging funktioniert, steht im Beitrag Virtuelles Staging: Wie KI leere Räume verkauft.

03Unseriöse Interessenten

Auf ein Inserat melden sich auch Menschen, die nicht kaufen werden: Neugierige aus der Nachbarschaft und Interessenten, deren Bank den Kaufpreis nicht finanziert. Jede Besichtigung kostet einen Abend oder einen Samstag, und jeder Besucher sieht Ihr Zuhause von innen.

Wer privat verkauft, muss selbst nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank fragen. Das ist zulässig und üblich, kostet aber Überwindung.

So lösen wir das Wir qualifizieren jede Anfrage vor und prüfen Bonität und Finanzierung, bevor es zur Besichtigung kommt. Die Besichtigungen führen wir selbst.

04Fehlende Unterlagen

Gesetzlich vorgeschrieben ist beim Verkauf ein Dokument: der Energieausweis, ausgenommen sind Baudenkmäler. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Das gilt auch beim Verkauf ohne Makler.

Die weiteren Unterlagen braucht der Käufer für seine Bank: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnung. Fehlt etwas davon, verzögert sich die Finanzierungszusage und mit ihr der Notartermin, im ungünstigen Fall um Wochen.

So lösen wir das Wir stellen die vollständige Akte für Sie zusammen und besorgen fehlende Dokumente bei den Ämtern. Was die Energieklasse für den Preis bedeutet, lesen Sie im Beitrag Der Energieausweis: Was Ihre Energieklasse über den Verkaufspreis verrät.

05Rechtliche Haftungsrisiken

Im notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung Standard. Dieser Ausschluss hat eine Grenze: Auf ihn kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Als Arglist wertet die Rechtsprechung schon, wenn der Verkäufer einen Mangel für möglich hält und schweigt, oder wenn er Fragen ohne Grundlage beantwortet, etwa mit dem Satz „Der Keller war immer trocken“.

Wer einen Mangel tatsächlich nicht kannte, haftet bei wirksamem Ausschluss nicht. Bei verschwiegenen Mängeln läuft die Verjährung erst an, wenn der Käufer den Mangel entdeckt. Ansprüche können deshalb Jahre nach der Übergabe kommen, längstens zehn Jahre danach (§§ 438, 195, 199 BGB).

So lösen wir das Wir dokumentieren den Zustand der Immobilie vor der Vermarktung und legen bekannte Mängel gegenüber Interessenten offen. Aus einem Mangel, den der Käufer beim Vertragsschluss kannte, kann er später keine Rechte ableiten (§ 442 BGB). Den Kaufvertrag gestaltet der Notar. Für die Rechtsberatung im Einzelfall ist ein Fachanwalt zuständig.

Kurz gesagt

Alle fünf Punkte lassen sich ohne Makler lösen: mit einem Gutachter für den Preis, einem Fotografen, der Unterlagenliste der Bank und Zeit für Besichtigungen und Behördengänge.

Ob sich ein Makler dagegen rechnet, lässt sich überschlagen. Im Rheinland sind für den Verkäufer 3,57 Prozent des Kaufpreises marktüblich, die andere Hälfte der Provision trägt der Käufer (§ 656c BGB). Mit dem Rechner auf unserer Startseite setzen Sie Ihren Preis ein und sehen die Differenz. Wie sich Makler untereinander unterscheiden, steht im Beitrag Warum überhaupt noch einen Makler?